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王自力的博客

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经济学博士(后)、教授、研究员,研究领域:货币政策、金融稳定、制度创新与工具创新。

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未来两年房价或U型反弹  

2009-01-10 23:24:39|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  如果仅仅看1年的价格变化,2009年房地产价格走向是平稳或略微向下,这是全球经济周期给居民可支配收入和资产预期所决定的,属于短期预期。但考察2年以上的预期,我认为我国城市房地产价格将呈现U型反弹。       
 
  首先,房产、土地在中国人的财富观中位居第一。五千年的文化历史,使得中华民族有她自己历史形成的类似天然的财富观念。虽然世界在变,但是这些变化很难在短时期内更改中国人的财富观。房产、土地在中国人的财富观中居于首位,只要有机会房地产始终是沉淀国民财富的蓄水池。因此,无论企业、组织、还是个人,房地产说到底都是财富的主要表现形式,其作用在黄金和资本投资工具之间,任何一个层次的经济体都会利用房地产作为价值或者财富储备工具,即使房价冲击再大,也会有资金向房地产沉淀。       
 
  其次,中国城市相对集中,人均土地资源短缺是基本国情。尽管我们的有效经济区域在不断扩大并伴随着城市化进程加快,但是,受自然、资源、历史、文化、习俗等等多方面因素影响,城市之间的差距是长期存在的。而向往更好的城市生活的人性追求将始终引导着人口的流动方向,城市永远是人们希望生活的地方,因此,区域房价压力与该区域的现代化水平呈正相关关系。换句话说,未来现代化水平进程较快的地区,房价上涨的压力也会越大。       
 
  第三,房屋和土地使用权是国家宏观经济调控的有效储备手段和攻防手段,这也是为什么国际资本在2002年大举抢占中国房地产市场,而在危机时期仍不放弃兑现的原因。对于竞争者而言,在一国制造和刺破经济泡沫的手段,除了资本市场之外,更有效的就是房地产市场操控,而在国际经济竞争最激烈的2009年,房地产市场的操控宏观经济的功能会得到一次彻底体现,对于这一点,大家可以拭目以待。       
 
  第四,现阶段,农村土地不太可能对城市化土地价格造成太大的影响。一般认为,对楼价最大的政策冲击是农村土地,包括生产用地、宅基地的产权变革。但从目前中国社会经济发展水平来看,进行农村土地的全流通的基础并不稳固,指望农村土地制度进行大幅度的改革也不现实。进行生产资料土地的经营权流转十分必要,但期望像城市土地一样具有土地金融化功能,则恐怕还要再等十年。因此,短时期内,农村土地不太可能对城市化土地价格造成太大的冲击。       
 
  第五,本次全球经济危机,各国在货币供应方面,已经大量释放并预示出进一步扩充流动性的政策信号,但是,危机中各金融机构、企业和个人普遍存在下意识的惜贷、慎贷现象,导致各国央行越是降低利率大家就越不愿意贷款,各经济主体之间的信用紧张也就越加剧,这种情况在市场上的合理反应便是信贷市场萎缩,现金被冻结和窖藏。而各国政府在货币工具调控效果不理想之下,必然会启动财政工具,包括减税、增加基础设施投入、直接发放消费券等等,不惜一切代价刺激经济恢复并尽一切努力防止通货紧缩。最终,经济一定会回稳、市场一定会激活,但是回稳和激活后的经济将不可避免地出现国家刺激经济后遗症——通货膨胀。     
  
  第六,尽管今年中国经济出现通缩的可能性较大,但随着扩张性财政刺激经济计划的推出,适度宽松的货币政策的执行,以及扩大内需十条规划和十个重要产业调整和振兴规划的实施,投资者信心将逐步恢复,中国经济有望在年中转抑为扬,重回快速增长的通道,预计全年GDP增长率将达到8%以上。自2010年起,中国经济将逐步走入温和通胀周期。因此,我们对未来两年中国房价将走出U型反弹持乐观态度。 

  ——本文载《中国证券报》2009年01月09日
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